Tạm ngưng cung cấp nước cư dân không đóng phí dịch vụ chung cư: ĐÚNG hay SAI?
Tại sao cư dân không chịu đóng phí dịch vụ?
Phí dịch vụ chung cư là phí đã được thỏa thuận từ trước, trước khi ký hợp đồng mua hoặc thuê. Khi người mua hoặc người thuê ký vào hợp đồng nghĩa là họ đã đồng ý với mức phí mà chủ đầu tư đưa ra. Nhưng tại sao khi vào ở họ lại không đóng?
Có rất nhiều lý do mà cư dân mạng có thể đưa ra: phí quản lý quá cao không phù hợp, cư dân chỉ sử dụng tiện ích trong nhà chứ không sử dụng tiện ích chung nên không muốn đóng phí chung, không ở tại chung cư và không muốn đóng phí,…..
Nhưng theo như Ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện phó Viện Nghiên cứu chính sách quản lý bất động sản và dân dụng quốc tế cho rằng, có 2 nguyên nhân chính khiến cư dân không đóng phí dịch vụ:
Tuy nhiên các chuyên gia bất động sản lại cho rằng, do người dân Việt Nam đã có thói quen sống trên mặt đất từ rất lâu. Họ quen với việc không phải đóng thêm bất cứ khoản phí nào nếu như đó là nhà của mình, mình bỏ tiền ra mua.
Cho đến khi loại hình chung cư nở rộ ở các trung tâm thành phố, người dân dễ dàng đưa ra lựa chọn sống chung cư vì có nhiều lợi ích, song họ lại không thể thích nghi với “văn hóa chung cư” trong đó có nghĩa vụ đóng phí cho chủ đầu tư. Do vậy đã dẫn đến mâu thuẫn và đỉnh điểm là chủ đầu tư phải cắt nước của cư dân sống trong chung cư khi không chịu đóng phí dịch vụ.
Căn cứ từ đâu để thu Phí Quản lý?
Câu trả lời nhiều nhất của cư dân khi không đóng phí quản lý là cảm thấy mức phí quản lý quá cao trong khi không tương xứng với mức tiền bỏ ra nên không đóng. Vậy phí quản lý căn cứ vào đâu để thu? Ban Quản lý có được trực tiếp sửa đổi phí quản lý không?
Theo khoản 3 Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
Theo khoản 4 Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014, đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Theo khoản 3 Điều 4 Thông tư 02/2016/TT-BXD, việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
Khi cư dân không đóng phí quản lý ảnh hưởng như thế nào?
Xét về tính cộng đồng: Phí quản lý được đóng với mục đích vì lợi ích chung của toàn bộ cư dân và phục vụ cho lợi ích của cư dân.
Chúng ta có thể hình dung bài toán nhỏ nếu một căn hộ không đóng phí quản lý 1 tháng với mức phí khoảng 2.000.000/ 1 căn đã bao gồm phí gửi xe, phí nước và phí quản lý, tuy nhiên vì lý do không cảm thấy tương xứng dịch vụ mà mình nhận được nên chỉ đóng đúng phí nước và phí giữ xe. Trong khi vẫn sử dụng những tiện ích chung như: thang máy, điện khu vực công cộng, hồ bơi và hưởng một môi trường sống đầy đủ cảnh quan và có người bảo vệ an ninh và vệ sinh toàn bộ chung cư.
Vấn đề sẽ chưa có gì, nhưng nếu 100 căn hộ cũng tương tự tình trạng như vậy không thể thu được phí quản lý, vậy thì chung cư có thể lấy chi phí ở đâu để duy trì một chung cư với các dịch vụ tiện ích phục vụ cư dân?
Xét về tính cá nhân: điều này sẽ ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng đến nhưng cư dân đã đóng đầy đủ phí quản lý và mong muốn có một môi trường sống thật sự tốt, đúng theo phí quản lý mà mình bỏ ra.
Biện pháp chế tài đối với căn hộ không đóng Phí Quản lý
Thời gian qua, cử tri TP.HCM đã có kiến nghị gửi tới kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XIV trong đó nêu lên vấn đề là hiện nay, mặc dù đã được quy định tại Điểm đ, khoản 1, Điều 39 Quy chế kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD: “Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành”.
Tuy nhiên, thực tế rất khó xử lý đối với việc chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ không đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư. Do đó cử tri TP.HCM đề nghị cần có chế tài quy định mức phạt cụ thể để xử lý hành vi này.
Trả lời kiến nghị trên, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đã ban hành Thông tư 02 về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trong đó quy định, chủ sở hữu nhà phải đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản ly vận hành.
Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 6 của Phụ lục số 02 ban hành kèm theo quy định: Bên B (Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư) “Được tạm ngừng cung cấp các dịch vụ: ...hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước, năng lượng... cho nhà chung cư tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này trong trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ hai yêu cầu nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác do Bên B thu nhưng vẫn không nộp các kinh phí này”.
Bộ Xây dựng cho hay, theo các quy định nêu trên, việc thực hiện các trách nhiệm, nghĩa vụ giữa các bên, trong đó có trách nhiệm đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ là một trong các nội dung mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành.
“Trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng không đóng góp khoản kinh phí này thì đơn vị quản lý vận hành được áp dụng chế tài tạm ngừng cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (do mình cung cấp) hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước... cho nhà chung cư tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này. Trường hợp xảy ra tranh chấp, vi phạm hợp đồng thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan” - Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
Bộ Xây dựng cũng cho biết thêm “việc thực hiện các trách nhiệm, nghĩa vụ giữa các bên, trong đó có trách nhiệm đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ là một trong các nội dung mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành”.
Chung cư không ở có phải đóng phí dịch vụ?
Điều 4 Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư nói rằng:
2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
3.Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở.”
Như vậy, chung cư không ở có đóng phí dịch vụ hay không còn tùy thuộc vào thỏa thuận giữa chủ căn hộ với chủ đầu tư chung cư trước khi ký vào hợp đồng. Nếu chủ sở hữu căn hộ biết trước mình sẽ không ở trong chung cư, chỉ là mua rồi để đó thì có thể nói trước với ban quản lý hoặc chủ đầu tư và tự thỏa thuận về phí. Nếu ban quản lý đồng ý thì chủ sở hữu căn hộ sẽ không phải đóng hoặc đóng với mức thấp hơn. Còn không thì vẫn phải đóng theo quy định. Tất cả sẽ được ghi rõ trong hợp đồng, một khi chủ sở hữu căn hộ đã ký thì bắt buộc phải làm theo.
Thông thường thì phí dịch vụ vẫn sẽ thu dù chung cư không có người ở, vì thực tế khi thống nhất phí quản lý tại hội nghị nhà chung cư sẽ tính toán dựa trên m2 diện tích sàn căn hộ và diện tích chung. Và phí dịch vụ là phí bắt buộc phải đóng nếu lựa chọn hình thức ở chung cư. Mục đích của phí dịch vụ đó là:
Khi mua/thuê chung cư, dù bản thân người mua/thuê không ở trong căn hộ nhưng căn hộ lại đang được hưởng và bảo vệ, chăm sóc bởi những dịch vụ đó. Do vậy phí dịch vụ được thu là hoàn toàn hợp lý.
Nguồn tham khảo:
https://www.thitruong.today/tin-tong-hop/chi-phi-chung-cu
